Réduire ses frais de copropriété
Si vous êtes, comme moi, dans une copropriété, vous avez sûrement des charges, parfois importantes, à payer tous les trimestres. En moyenne, ces charges coûtent en 43,7 euros/m2/an. Certaines de ces charges augmentent très fortement d’une année sur l’autre. D’autres correspondent à des prestations facultatives ou inadaptées. Le printemps c’est souvent la saison des assemblées générales de copropriétés. Celle de ma résidence vient d’avoir lieu. C’est une occasion pour essayer de réduire ou de contenir ces charges diverses. Comment réduire les frais dans une copropriété? Panorama de quelques astuces.
Personnellement, je paye pour mon 75 m², environ 110 € de charges par mois. Cela constitue une somme, certes importante, mais contenue, quand on considère les prestations dans ma résidence : ascenseurs, jardin arboré, piscine, tennis, parking, etc. Comme les autres copropriétaires, j’essaye de réduire ces charges qui correspondent à un vrai budget.
Voici, par ordre décroissant, les charges annuelles de copropriétés :
Les postes de dépenses importants : chauffage et eau chaude
Un tiers des dépenses concernent le chauffage et l’eau chaude. Dans mon cas, le chauffage est électrique, et n’est pas collectif. Ce qui me conduit à rechercher des économie sur l’électricité, à titre individuel, comme j’en parlais dans un précédent article. Si vous avez un chauffage collectif, vous pouvez agir à 2 niveaux :
- vérifier le bon fonctionnement de votre chaudière. Une chaudière bien réglée, contribue à faire des économies sur le long terme
- Essayer de régler la température sur 19 °C maximum. Au delà, les frais s’envolent et le confort n’est pas amélioré autant.
L’électricité, dans les parties communes (ascenseurs, escaliers, etc.) peut constituer un poste de dépense important. Si ce n’est pas déjà le cas, vous pouvez installer des interrupteurs avec minuterie qui s’éteignent automatiquement, ou des détecteurs de présence.
En ce qui concerne l’eau , il arrive que les frais soient globalisés entre tous les propriétaires. Cela n’incite pas à faire des économies. Si vous faites installer des compteurs individuels, cela limitera les sur-consommations abusives. Bien sûr, cela aura un coût important au départ.
Attention aux frais de personnel
Dans ma résidence, nous avions il y a peu, une personne employée à plein temps (35h) pour les tâches suivantes (faire le ménage des parties communes, sortir les poubelles, etc.). Au vu de la petite taille de la résidence, Il s’agissait d’un contrat trop large, mal adapté. On constatait souvent une efficacité très moyenne de la personne. De plus, la personne en question était très souvent en arrêt maladie, ce qui posait des soucis de propreté dans la résidence. Aujourd’hui, nous avons fait baisser considérablement les frais de personnel. Comment? en choisissant une société de services assurant les mêmes tâches, de façon professionnelle.
Les contrats d’entretien et de maintenance
La concurrence est saine. Remettez régulièrement en jeu tous les contrats entretien ( ascenseurs, ménage, espace verts, etc.). Même si vous ne changez pas de prestataire, cela permet de maintenir la pression sur le titulaire du contrat et éviter qu’il se sente en « terrain conquis ». Dans le meilleur des cas, on pourra faire des économies substantielles.
Les honoraires du syndic
La hausse des honoraires atteint 3 à 4% chaque année. Ce qui est bien supérieur à l’inflation. De plus, certains syndic, facturent de plus en plus de prestations particulières. Référez-vous dans tous les cas à l’arrêté Novelli du 19 mars 2010 qui liste les 44 tâches de gestion courante à inclure dans un contrat de base avec votre syndic. Là, aussi, limitez la durée du contrat à un an, pour ouvrir à la concurrence.
Les gros travaux
Parfois, en assemblée générale, le syndic va proposer des travaux importants sur l’immeuble ( comme la rénovation des ascenseurs, des façades, etc.). Le syndic est rémunéré, via une commission en pourcentage des travaux réalisés. Il est donc dans son intérêt de faire réaliser des travaux majeurs. Avant l’assemblée, vérifiez avec le conseil syndical, que les travaux sont réellement indispensables. Par exemple, lors de mon assemblée générale, il a été question de la rénovation des ascenseurs et de « l’obligation » de se mettre en conformité avant juillet 2013…. Sauf que, comme souvent, il y a eu un report dans cette obligation, ce qui permet de décaler les dépenses à l’année prochaine. Ce qui est appréciable en temps de crise. Si les travaux sont indispensables, négociez les honoraire du syndics (par exemple 1,5 % au lieu de 4 %).
Et vous? quelles sont vos astuces pour limiter ces coûts?
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2 points.
Primo, je conseillerai aussi de prendre un compte spécifique pour la copropriété. Nombre de syndic poussent à ne pas le faire, via une facturation. Cependant, un compte spécifique c’est : 1) plus facile pour vérifier les entrées / sorties, 2) ca évite de voir certains syndics « avancer » des fonds pour une autre copro en anticipant des appels et reportant légèrement des travaux.
Secundo, sur les travaux indispensables. Attention : certes reporter les travaux permet de reporter la dépense. Cependant, gare à ne pas se tirer une balle dans le pied. 1) les travaux en année N+1 ou N+2 risquent d’être plus onéreux et 2) en l’asbence de certains travaux, on peut avoir certaines charges.
Par exemple, une chaudière défectueuse non remplacée en temps, ca peut signifier 3 ou 4 ans de surconsommation + un devis final plus élevé qu’initialement. Au final, si sur une année le coût est optimisé, ce n’est plus nécessairement le cas sur 4 ou 5 ans.
En conséquence : il faut certes faire attention, et ne pas voter « parce que le syndic le dit », mais il faut aussi réfléchir à ne pas reporter des travaux juste parce que « ca marche encore alors pourquoi changer ».
Pour l’exemple chaudière au dessus, et pour donner un cas précis, dans une copro, le sujet a été en discussion pendant 7 ans. In fine, il a fallut une casse de chaudière en début d’hiver pour faire les travaux, ce qui, compte tenu de l’urgence, a été beaucoup plus coûteux que le devis initial (cause urgence urgence ….)
Merci pour votre commentaire. Vous êtes aussi en copro?
Entièrement d’accord pour les comptes séparés. Pour le lissage des dépenses « obligatoires », je faisais allusion aux dépenses liées aux règlement sur les ascenseurs et date d’application qui sont assez souvent reculées..
A bientôt
Je possède des biens en copro, effectivement. Ce qui pose parfois souci, puisque les résidents n’ont pas la même vision que les non résidents.
Dans mon exemple, les résidents préféraient ne pas investir dans la chaudière, malgré les réparations de plus en plus fréquentes. Résultat : le coût d’intervention en urgence a fait regretter à beaucoup leurs votes des années précédentes.
Pour la mise en conformité des ascenseurs, je suis parfaitement d’accord.
Mais un autre exemple d’idiotie de copro.
La mairie impose des travaux de mise en conformité pour le traitement des eaux usées. Il y a de la marge sur la date butoir.
Dans la copro en question, ces travaux ont été reporté, pour privilégier des travaux « d’apparence » (réfections des parkings, remplacement de la cloture, et sur les jardins).
Or, les travaux eaux usées vont détruire partiellement les parkings, la cloture et les jardins, qui nécessiteront donc des travaux de remise en état.
Je voulais attirer l’attention sur les travaux globalement, et l’usage d’un bon esprit critique pour déterminer quels travaux et quand.
Inutile de suranticiper des travaux, mais attention à ne pas trop les reporter.
J’ajouterai « pensez dans la durée ». Parfois, certains travaux seront induits par d’autres. Il faut donc penser à l’oirdre d’exécution des travaux.
Ex d’une de mes copros : la mise aux normes du traitement des eaux va provoquer des dégradations sur les parkings, la cloture et les jardins.
Donc il est inutile voire idiot de voter 2 ans avant la remise en état complète de ces mêmes éléments. Au risque de payer 2x les mêmes travaux.
Il faut réfléchir sur plusieurs années pour faire ces travaux dans l’ordre optimal, et pas dans « celui qui arrange parce que ca permet de lisser les dépenses ».
Lorsqu’on veut lisser les dépenses pour des travaux sur 3, 5 ou 10 ans, une solution efficace est la création d’un fonds de réserve spécifique par la copro (sur un compte rémunéré séparé du compte du syndic).
Bien sur, il faut négocier avec un syndic qui ne prend pas de commission sur ce compte.