J’investis 60 000 euros dans des SCPI
L’immobilier constitue l’un des 4 piliers dans le développement de richesse (avec la bourse, l’entrepreneuriat et internet).
Afin de constituer des revenus complémentaires à moyen terme, je viens d’investir 60 000 € dans l’immobilier d’entreprise et plus particulièrement les SCPI (société civiles de placement immobilier).
J’avais déjà abordé sur ce blog les atouts des SCPI. Je viens depuis peu de concrétiser cet investissement, en empruntant la totalité de la somme, à l’aide d’un conseiller en gestion patrimoine.
Mes objectifs
Voici les principaux éléments qui m’ont conduit à effectuer cet investissement :
- Diversifier mon patrimoine. N’ayant pas encore d’immobilier dans mon patrimoine (ou si peu), investir dans les SCPI me permet de diversifier mes actifs constitués essentiellement par mon assurance vie et mon PEA.
J’ai privilégié la « pierre-papier » à l’immobilier physique pour 2 raisons :
-l’immobilier physique demande (beaucoup) de temps en gestion (et parfois de l’argent). Çà me semble être un investissement de sérénité contrairement à la gestion locative en direct qui est plus sportive…
– l’immobilier physique après avoir connu plus de 10 de très forte hausse, me semble être en haut de la vague, comme le montre les graphiques de Friggit.
- Obtenir une rente à moyen/long terme : Quand on a entre 30 et 40 ans, je pense qu’il faut commencer à penser à sa (lointaine) retraite. Commencer à se constituer un capital qui viendra en complément de la retraite principal me semble indispensable.
Le montage financier et technique
Pour un montant de 60 000 €, j’ai préféré investir sur 2 SCPI dans 2 sociétés de gestion différentes. Cela permet de diversifier en terme de type de bien, de localisation géographique et de type de gestion.
J’ai hésité entre 2 durées (15 ans et 20 ans). Après une petite étude avec mon conseil en gestion de patrimoine, compte tenu de mon imposition (TMI de 14 %), je suis parti sur une durée de 20 ans en empruntant la totalité.
Chacune des SCPI a un rendement supérieur à 5 % an. Voici en synthèse ce que cela donne :
Sur une durée de 20 ans, le différentiels entre les revenus et les échéances du crédits sont de 94 €, et de 135 € avec la prise en compte des impôts. De plus le TRI (Taux de Rendement Interne) est un peu meilleur.
Voici les 2 SCPI choisies (parmis près de 80 SCPI de rendement) dans mon allocation SCPI:
- PFO2 (société Perial) : 30 030 € (165 parts à 182 €). plus jeune, plus axées sur les bureaux et la province. Particularité : bâtiment basse consommation (BBC) et HQE (haute qualité environnementale)
- Epargne foncière (La Française AM) (30 200 € (40 parts à 755 €). Plus parisienne, plus ancienne et axées sur les commerces. Particularité : une des plus solides SCPI du marché
L’association des 2 me semble être une équilibre (presque) parfait.
Avec mon conseiller en patrimoine, j’ai pu obtenir 2 prêts (un par SCPI) via le crédit foncier, avec les conditions suivantes :
Taux : 3,25 % Cout des assurance : 14,79 € /mois.
J’ai négocié les frais de dossier (ramenés à 300€) ainsi que la possibilité de moduler les mensualités et de réduire les frais en cas de remboursement anticipé (ce qui a de grandes chances d’arriver avant la fin du prêt de 20 ans).
L’avantage de passer par un CGPI
Avec un intermédiaire, on s’affranchit d’une recherche de financement en faisant le tour des banques. Ceci dit, avec un dossier plutôt correct, j’aurais pu le faire moi-même. Pour moi, le vrai intérêt a été financier : Le principal avantage pour moi a été de toucher une partie de sa commission (1,5 %), soit près de 900 €. Ceci est très important compte tenu du faible montant emprunté. Cela s’est matérialisé par un virement sur mon compte courant dès la souscription des parts de SCPI.
Ses conseils en terme de montage du crédit ont été également appréciables. Plus particulièrement, le fait de pouvoir différer, décaler les premières mensualités. En effet, les parts de SCPI entrent en jouissance environ 4 mois après souscription. Ce qui signifie que pendant les 4 premier mois, il faut payer le crédit sans qu’on touche de loyer pour compenser. En demandant un différé dans les mensualités on arrive à synchroniser les deux et on n’a pratiquement pas d’argent à avancer….
Je suis satisfait de cet investissement, même si je suis conscient des risques (loyers non garantis dans le temps et risque de perte en capital). Les premiers loyers seront versés à la fin du mois d’avril 2014. C’est tout de même, un premier pas vers la constitution d’une retraite complémentaire.
Et vous, avez-vous pensé à préparer votre retraite?
Bonjour,
Cet article est très intéressant, parce que très détaillé. Bravo. Ceci dit, je me demande si avec une somme bien inférieure (de moitié), le raisonnement serait le même ? Parce que 60 000 € c’est quand même beaucoup.
Merci !
Fab Articles récents…L’infiltrométrie est une technique indispensable au diagnostic environnemental
Bonjour,
Merci pour votre commentaire.
Avec une somme de 30 000 €, ça serait encore plus simple. Il n’y aurait qu’une seule SCPI et donc qu’un seul crédit. Ca ferait moins de papier à faire. Si les taux ne sont pas trop élevés dans 2-3 ans, je pense en reprendre une louche supplémentaire de 50 000 € ou bien investir dans le locatif physique (type studio étudiant)
A bientôt.
Bonjour alexandre,
Merci pour ton retour, je m’intéresse également au SCPI depuis quelques temps et je suis également la formation de Seban (donc pierre physique).
Je ne comprends pas exactement ton tableau, le rendement NET est de 205,54€?
Prenons ton exemple à 60k€ à 5% à l’année cela fait 3k€ par an soit 250€ mensuel brute (à cela tu dois déduire les frais de départ et 14,79 € /mois d’assurance c’est ça?) ce qui te fait donc baisser le rendement à 205,54€ par mois net.
Quel est le coût de ton crédit mensuel? crée-tu du déficit ou as-tu emprunté sur une durée qui permet de couvrir ton crédit par tes mensualités (excédant)?
En parlant de : » L’avantage de passer par un CGPI »
Tu dis que tu aurais pu le faire toi même, mais est-ce lui qui t’a parlé de ses SCPI ou tu les as trouvé tout seul? (quel est leur date de création des scpi?) <- pas encore eu le temps de regarder.
Je ne comprends pas également ces 1,5% de commission (donc 1,5% de 60k€ soit 900€), le CGPI touche sa commission au moment ou il t'aide à emprunter + achat des parts de SCPI? (ou?)
C'est en soi une "grosse perte de commission" pour lui du coup à moins qu'il à lui même des parts? (pourrais-tu m'expliquer?)
Cela veut dire que dans ces 60k€ tu as aussi payé ton cgpi? (si oui combien?) car il aurait pu très bien prendre ces 900€ en tant que paiement.
ps : me mail si besoin d'info/me répondre
ps2 : qui est ton conseiller financier?
Bonjour Mégane,
Merci pour ton commentaire. Les SCPI ont un rendement de l’ordre de 5%.
Les mensualités sont de 360 € /mois et les loyers de l’ordre de 260 € /mois.J’ai donc un différentiel négatif d’environ 100 € par mois.
Il n’est pas possible d’arriver à l’autofinancement dans les SCPI si on emprunte la totalité. (Pour Autofinancer , il faut avoir un apport de l’ordre de 30 %).
Pour y arriver il faudrait le crédit soit gratuit !
Je n’ai pas encore d’immo physique, qui peut donner des rendements supérieurs. pour autofinancer, il faut en général de l’huile de coude (passer du temps à gérer un bien en direct, faire les travaux, etc.) et/ou prendre un peu plus de risques. QU’en penses-tu? et que retiens tu de la formation d’O. Seban?
Bonjour,
Comme vous j’ai investi sur la SCPI Pfo2 mais pas sur Épargné foncière car
après analyse j’ai pris peur quand j’ai
vu la faiblesse du TOF ( taux occupation financier ) qui arrive difficilement à 87% !!! ce qui annonce une baisse quasi certaine des revenus dans les 3 ou 4 prochaines années. De plus, le patrimoine est très vieux ( ce qui implique des travaux lourds et coûteux ( ce qui commence à être le cas!). De plus, cette société de gestion n’est pas si bonne que cela , voire selectinvest avec un rendement qui passe à – de 5% etc…
J’ai préféré immorente et Efimmo 1 plus rentables et plus fiables ( Sofidy réputée ).
Finalement sur les 150 scpi sur le marché il y a très peu de très bonne qualité ( moins de 10 selon moi ).
En ce moment, je suis en train d’analyser la scpi Le patrimoine foncier ( encore faut il pouvoir EB acquérir sur le secondaire).
Bien sûr, je ne conseille rien du tout, car chacun a une situation différente.
Le plus important est de faire ses devoirs et de prendre seul ses décisions: votre site est intéressant dans la mesure où il peut éveiller la curiosité et d’aller plus loin est cela c’est un point positif.
Bonne année et bonne continuation.
Cordialement,