scpi-immoL’immobilier constitue l’un des 4 piliers dans le développement de richesse (avec la bourse, l’entrepreneuriat et internet).
Afin de constituer des revenus complémentaires à moyen terme, je viens d’investir 60 000 € dans l’immobilier d’entreprise et plus particulièrement les SCPI (société civiles de placement immobilier).
J’avais déjà abordé sur ce blog les atouts des SCPI. Je viens depuis peu de concrétiser cet investissement, en empruntant la totalité de la somme, à l’aide d’un conseiller en gestion patrimoine.

Mes objectifs

Voici les principaux éléments qui m’ont conduit à effectuer cet investissement :

  • Diversifier mon patrimoine. N’ayant pas encore d’immobilier dans mon patrimoine (ou si peu), investir dans les SCPI me permet de diversifier mes actifs constitués essentiellement par mon assurance vie et mon PEA.
    J’ai privilégié la « pierre-papier » à l’immobilier physique pour 2 raisons :

-l’immobilier physique demande (beaucoup) de temps en gestion (et parfois de l’argent). Çà me semble être un investissement de sérénité contrairement à la gestion locative en direct qui est plus sportive…

– l’immobilier physique après avoir connu plus de 10 de très forte hausse, me semble être en haut de la vague, comme le montre les graphiques de Friggit.

  • Obtenir une rente à moyen/long terme : Quand on a  entre 30 et 40 ans, je pense qu’il faut commencer à penser  à sa (lointaine) retraite. Commencer à se constituer un capital qui viendra en complément de la retraite principal me semble indispensable.

Le montage financier et technique

Pour un montant de 60 000 €, j’ai préféré investir sur 2 SCPI dans 2 sociétés de gestion différentes. Cela permet de diversifier en terme de type de bien, de localisation géographique et de type de gestion.
J’ai hésité entre 2 durées (15 ans et 20 ans). Après une petite étude avec mon conseil en gestion de patrimoine, compte tenu de mon imposition (TMI de 14 %), je suis parti sur une durée de 20 ans  en empruntant la totalité.

Chacune des SCPI a un rendement supérieur à 5 % an. Voici en synthèse ce que cela donne :

Capture-synthese-scpiSur une durée de 20 ans, le différentiels entre les revenus et les échéances du crédits sont de 94 €, et de 135 € avec la prise en compte des impôts. De plus le TRI (Taux de Rendement Interne) est un peu meilleur.

 

Voici les 2  SCPI choisies (parmis près de 80 SCPI de rendement)  dans mon allocation SCPI:

  • PFO2 (société Perial) : 30 030 € (165 parts à 182 €). plus jeune, plus axées sur les bureaux et la province. Particularité : bâtiment basse consommation (BBC) et HQE (haute qualité environnementale)

Capture-pfo2

  • Epargne foncière (La Française AM)  (30 200 € (40 parts à 755 €). Plus parisienne, plus ancienne et axées sur les commerces. Particularité :  une des plus solides SCPI du marché

Capture-epargne fonciere

L’association des 2 me semble être une équilibre (presque) parfait.

 

Avec mon conseiller en patrimoine, j’ai pu obtenir 2 prêts (un par SCPI) via le crédit foncier, avec les conditions suivantes :

Taux : 3,25 % Cout des assurance : 14,79 € /mois.

 

J’ai négocié les frais de dossier (ramenés à 300€) ainsi que la possibilité de moduler les mensualités et de réduire les frais en cas de remboursement anticipé (ce qui a de grandes chances d’arriver avant la fin du prêt de 20 ans).

L’avantage de passer par un CGPI

Avec un intermédiaire, on s’affranchit d’une recherche de financement en faisant le tour des banques. Ceci dit, avec un dossier plutôt correct, j’aurais pu le faire moi-même. Pour moi, le vrai intérêt a été financier : Le principal avantage pour moi a été de toucher une partie de sa commission (1,5 %), soit près de 900 €. Ceci est très important compte tenu du faible montant emprunté. Cela s’est matérialisé par un virement sur mon compte courant dès la souscription des parts de SCPI.

Ses conseils en terme de montage du crédit  ont été également appréciables.  Plus particulièrement, le fait de pouvoir différer, décaler  les premières mensualités. En effet, les parts de SCPI entrent en jouissance environ 4 mois après souscription. Ce qui signifie que pendant les 4 premier mois, il faut payer le crédit sans qu’on touche de loyer pour compenser. En demandant un différé dans les mensualités on arrive à synchroniser les deux et on n’a pratiquement pas d’argent  à avancer….

 

Je suis satisfait de cet investissement, même si je suis conscient des risques (loyers non garantis dans le temps et risque de perte en capital). Les premiers loyers seront versés à la fin du mois d’avril 2014. C’est tout de même, un premier pas vers la constitution d’une retraite complémentaire.
Et vous, avez-vous pensé à préparer votre retraite?

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